疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续_励志文章
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疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

2019年整体经济增速放缓,加之中美贸易战等外部因素影响,国内写字楼市场承压,新冠疫情的爆发更是让整个写字楼市场雪上加霜。

写字楼市场到底经历了怎样的变化?未来出路在哪里?

我们从本体信息、资产评级、设备诊断、市场分析、竞品分析、运营诊断、融资诊断、交易诊断、价值评估九个维度,通过大量数据、多种算法测试研发出了“九宫格资产诊断模型”,对重点城市写字楼市场的上千个项目进行持续监测、诊断,完成了数千份资产诊断报告,基于数据和诊断结果,能够真实的还原疫情前后写字楼市场的变化。

本文主要分析一线城市甲级写字楼市场的诊断结果。我们筛选了一线城市600个甲级写字楼,覆盖了总计近七十个商务区、不同资产级别的甲级写字楼,更全面的展现市场情况。

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

数据来源:CAIC数据库

数据说明:克而瑞资管研发的写字楼资产评级包含建筑等级及地缘/资管等级两部分;

地缘等级:由低到高依次为A, AA, AAA;建筑等级:由低到高依次为乙级、甲级、超甲级

我们对这600个甲级写字楼进行了疫情前后两个季度的结果对比,得到了以下几点结论:

1、市场整体承压:出租率、租金、资产价值纷纷下降,但整体降幅相对有限

2、市场出现分化:单项目有升有降,两成项目受冲击大,最大降幅超30%

3、城市分化加剧:上海资产价值波动相对较大,广州稳定、深圳面临潜在风险

更多结论详见后续发布的单城市写字楼诊断报告,除此之外,我们还将发布新一线城市写字楼诊断报告、资产价值榜单结果等。

01、一线城市:整体承压、市场分化 

整体承压:一季度出租率、租金双降

自2018年四季度起,在经济增速下降和贸易争端影响下,一线城市整体市场一直处于下行态势,平均出租率和租金均出现连续6个季度下跌,新冠疫情的爆发进一步加重这一下跌态势。 2020年一季度,一线城市整体出租率、租金双降,出租率环比下降1.2%,租金环比下降2.5%。

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

数据来源:CAIC数据库

2020年一季度一线城市平均租金降幅超前5个季度的租金平均降幅2.1%,达到2.5%;出租率下跌1.2%,不但高于前5个季度的出租率平均跌幅0.7%,更是创2019年一季度以来的最大降幅。

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

数据来源:CAIC数据

经营分化:两成项目受冲击较大,四成项目相对坚挺

疫情影响下,一线城市57%的写字楼项目出现了租金或出租率的下降,约20%的写字楼项目甚至出现了租金及出租率双降现象,但也有43%的写字楼项目租金和空置率微涨或不变。

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

数据来源:CAIC数据库

经营分化:单项目有升有降,最大降幅超35%

今年一季度一线城市写字楼单项目出租率和租金最大降幅超超35%,最大升幅超20%,项目出现明显分化。

疫情影响下,不同城市、不同商务区、不同项目之间的市场表现分化愈发严重。就租金而言,得益于一线城市相对浓厚的商务氛围, 50.3%的项目租金依然坚挺,维持不变;34.9%的项目在疫情冲击下对租金的下调幅度在10%以内,5.3%的项目下调幅度在10%~20%之间,0.8%的项目租金下降超过20%;但也有约8.7%的楼宇品质较高、租户优质的项目租金逆市上扬。

出租率的变化情况与租金类似,50.2%的项目租户相对稳定,出租率保持不变;但疫情之下租户承租扩租意愿减弱,到期不续租、甚至期内退租的概率也大幅提升,导致29.4%的项目出现了5%以内的出租率降幅,5.8%的项目出租率降幅在5%~10%,1.3%的项目降幅甚至在10%以上。此外,也有13.2%的项目出租率逆势上涨,主要是由于商务区性价比较高的项目吸纳了周边希望降低租金成本的租户,以及2019年四季度已经签约的部分优质租户受疫情影响较小,于今年一季度顺利入住。

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

疫情下最新写字楼监测报告:出租率、租金持续

数据来源:CAIC数据库

价值分化:超5成资产价值下跌,但下跌幅度有限

疫情冲击下,一线城市70%的写字楼资产价值发生了变化,超50%的写字楼资产价值下跌。

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